2026年4月，深圳老破小市场在政策调整与供需重构中呈现出明显的分化态势，价格体系与价值逻辑已发生根本性转变。
从官方数据来看，当前深圳老破小价格整体处于筑底企稳阶段。全市老破小（房龄20年以上）挂牌均价约3.28万元/平方米，较峰值回落超30%，但核心区域与外围板块差距显著：南山、福田等关内核心区老破小均价仍维持在5万-7万元/平方米，部分优质学区房挂牌价较3月微涨1%-2%；而龙华、龙岗等关外区域老破小均价多在2万-3万元/平方米，部分无电梯、配套落后的房源价格仍有下行空间。值得关注的是，4月全市老破小成交量环比上涨12%，其中总价200万-400万元的刚需户型占比超65%，显示市场底部需求正在释放。
政策层面的多重调整，直接重塑了老破小的价值逻辑。教育新政方面，全市全面推行多校划片与教师刚性轮岗，公办教师满9年必须跨校交流，每年骨干教师轮岗比例不低于20%，传统学区房的确定性入学资格被消解，非顶级学区老破小的教育溢价较峰值缩水超40%。城市更新政策则明确90%以上老旧小区以改造为主，拆除重建类项目审批趋严，\"拆迁暴富\"的预期基本破灭。不过，国企收储计划为市场注入了稳定预期，目前已有超8000套核心区70平方米以下老破小被收购转为保障房，为业主提供了可靠的退出通道。
对于刚需购房者而言，当下是较为合适的入市时机。建议优先选择关内地铁沿线、配套成熟的两居室老破小，这类房源通勤便利、居住需求稳定，流通性更有保障；预算有限的年轻人可关注关外总价200万元左右的动迁房，部分房源租售比可达2.5%，结合当前3.05%的首套商贷利率，能有效减轻月供压力。需要警惕的是，切勿盲目追捧学区概念，多校划片政策下，单一学区的价值已大幅弱化，应更注重房屋本身的居住属性。
从市场趋势来看，下半年深圳老破小价格将延续\"核心稳、外围平\"的分化格局。核心区域优质老破小因供应稀缺，价格有望保持1%-3%的温和上涨；而外围区域非优质房源价格将以企稳为主，部分配套落后的房源可能继续以价换量。整体而言，市场已告别普涨时代，价值分化将成为长期趋势。
对于投资者来说，老破小的投资逻辑已从\"投机增值\"转向\"现金流稳定\"。建议关注两类标的：一是租售比超过3%的核心区小户型，稳定的租金收益能对冲市场波动；二是纳入官方旧改计划的小区，通过加装电梯、管线改造等升级，房屋价值有望提升20%-30%。需注意控制投资成本，优先选择无抵押、产权清晰的房源，避免过度加杠杆，长期持有5年以上或能获得较为可观的回报。
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